Enjeux politiques : Tirer des leçons des États-Unis en matière de logement

Le Canada traverse une crise du logement. Notre parc de logements est insuffisant pour répondre à nos besoins actuels et futurs, et la demande, supérieure à l’offre, continue d’exercer une pression sur le coût des maisons. 

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, pour rétablir l’abordabilité, il faudra construire 3,87 millions de nouveaux logements d’ici 2031 (en plus de ceux qui sont déjà en production), pour la rondelette somme de 1 000 milliards de dollars!

Malgré les quelque 100 milliards de dollars consacrés à ce problème dans le cadre de sa Stratégie nationale sur le logement, de l’énoncé économique de l’automne 2023 et du budget 2024, le gouvernement ne pourra jamais s’approcher de l’investissement nécessaire et ne devrait pas tenter de le faire. En revanche, si le gouvernement suivait l’exemple de notre voisin du sud, les États-Unis, en s’attaquait au problème de l’impasse financière, le secteur privé pourrait y parvenir.

Les réglementations et les taxes gouvernementales actuelles découragent suffisamment les investissements du secteur privé pour que les promoteurs canadiens se tournent vers les États-Unis. Alors, que fait notre voisin pour attirer plutôt que décourager les types d’investissements dont nous avons besoin?

Les États-Unis retiennent les capitaux sur leur territoire grâce à des incitations fiscales

Lorsque la loi sur la réduction de l’inflation a été promulguée par le président américain Joe Biden en 2022, le gouvernement canadien a compris qu’il devait mettre en place ses propres incitations pour : a) faire en sorte que le Canada reste un lieu attrayant pour les entreprises, et b) empêcher qu’une part plus importante des investissements nationaux et internationaux ne se dirige vers les États-Unis. Laisser filer les investissements vers l’étranger constitue un échec considérable aux conséquences économiques à long terme, qui pourrait conduire certains secteurs d’activité au bord de la crise.

Selon le Conseil du Trésor américain, la loi sur la réduction de l’inflation
« a amélioré ou créé plus de 20 incitations fiscales en faveur des énergies propres et
de l’industrie manufacturière. Pour un grand nombre de ces incitations,
elle a créé des primes supplémentaires pour renforcer les investissements dans
les communautés et la main-d’œuvre, ainsi que des mécanismes qui augmenteront
les investissements du secteur privé… »

En effet, le secteur du logement traverse actuellement une crise, mais il n’existe pas de crédits d’impôt à l’investissement pour les sociétés qui construisent des logements. Par conséquent, les promoteurs absorbent le coût des taxes pendant la production, ce qui peut prendre des années, et ne récupèrent les pertes qu’à la livraison, ce qui entraîne une hausse des prix des logements.

Grâce à ce système fiscal, les promoteurs utilisent l’argent qu’ils pourraient investir dans de nouveaux projets pour couvrir le coût des taxes. Ainsi, de nombreux constructeurs se sont rendu compte que leurs investissements étaient plus rentables aux États-Unis et ont décidé de s’y implanter.

En Ontario, la charge fiscale sur les nouveaux logements représente 
31 % du prix d’achat, et 39 % de ces taxes vont au gouvernement!
En fait, le gouvernementest le principal bénéficiaire de la construction
d’un nouveau logement.

Les États-Unis encouragent le réinvestissement dans le logement

Une autre politique mise en place par les États-Unis pour encourager les investissements du secteur privé dans le logement consiste à permettre le report des gains en capital sur la vente d’une entreprise ou d’un bien d’investissement, à condition que le produit de la vente soit réinvesti dans un bien similaire. Autrement dit, si une société construit et vend un complexe de logements locatifs, elle peut reporter l’impôt sur les gains en capital en investissant l’argent dans un autre projet de complexe de logements locatifs. À elle seule, cette mesure constitue une motivation importante pour construire et réinvestir dans un plus grand nombre de logements.

Les conséquences pour les Canadiens

Il est essentiel pour notre économie de disposer d’un nombre suffisant de logements abordables. Dans un contexte de baisse du taux de natalité et de vieillissement de la population, le Canada doit attirer, former et retenir des travailleurs qualifiés pour assurer la croissance de son économie. Si le Canada ne peut offrir aux nouveaux arrivants un espace de vie abordable, les entreprises ne seront pas en mesure d’attirer les meilleurs talents au monde et nous ne serons pas compétitifs sur la scène économique mondiale. 

Toutefois, nous ne parviendrons pas à répondre à nos besoins en matière de logement si le gouvernement ne s’attaque pas au manque de mesures incitatives à l’investissement et ne s’efforce pas de maintenir les entreprises et les capitaux canadiens dans le pays. 

Nos attentes à l’égard du gouvernement

Depuis sa création en 2023, le Conseil stratégique pour le logement et le développement de la Chambre de commerce du Canada appelle le gouvernement fédéral à s’attaquer aux obstacles régionaux de longue date qui nous empêchent de construire les logements dont nous avons besoin.

Le gouvernement a écouté. Dans la dernière année, il a lancé des initiatives comme le Fonds pour accélérer la création de logements et, plus récemment, le Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement. Ces initiatives distribuent des fonds fédéraux aux gouvernements provinciaux et municipaux pour les inciter à repenser les restrictions qui ont empêché, ralenti ou bloqué le secteur privé dans la réalisation de son potentiel de production, tout en s’attaquant au fardeau financier des infrastructures permettant la construction de logements, comme les systèmes d’approvisionnement en eau, qui pèse sur les constructeurs sous la forme de frais de développement.  

Les pouvoirs publics ont prouvé qu’ils pouvaient s’attaquer aux problèmes régionaux qui entravent la construction de logements. Il est désormais temps de se pencher sur les obstacles financiers, car si nous continuons à essayer de taxer, de réglementer, de restreindre et de conditionner notre chemin vers l’accessibilité, nous finirons par mettre en péril notre prospérité et le niveau de vie de tous les Canadiens. 

Le secteur de l’immobilier a attendu patiemment que le gouvernement ait épuisé toutes les autres options pour construire des bâtiments résidentiels. À présent, le gouvernement doit se donner pour priorité de positionner le Canada sur un pied d’égalité avec les États-Unis et de recommencer à attirer des investissements sur son territoire.